MERCADO IMOBILIÁRIO: Como vender um imóvel

Vender um imóvel requer tomar algumas medidas para que a venda se concretize de forma rápida, segura e a um preço justo para o vendedor (e para o comprador). É necessário preparar a documentação do imóvel e do vendedor (proprietário), contratar os serviços de um corretor de imóveis (ou não), avaliar o imóvel, preparar o imóvel para ser mostrado aos possíveis interessados, fazer a escritura de venda e pagar os impostos.

Resumidamente, os passos a dar são os seguintes:

1- Verificar se toda a documentação do imóvel e do vendedor está em ordem

Para vender um imóvel é imprescindível que toda a documentação (do imóvel e do proprietário/vendedor) esteja em ordem, caso contrário o comprador pode recusar-se a fechar negócio por não se sentir seguro, e também porque o cartório se recusará a fazer a escritura e o registro. Por esse motivo deve-se providenciar toda a documentação para mostrar aos interessados e ganhar tempo – alguns documentos são demorados para conseguir nos órgãos respectivos. Se contratar um corretor de imóveis, esse trabalho deve ser feito por ele, pois ele já está a ser pago pela comissão da venda do imóvel. Mas atenção, alguns documentos têm validade de apenas 30 dias.

Os documentos necessários para vender o imóvel são: Matrícula de inteiro teor do imóvel, Certidões de escritura e registro do imóvel, Habite-se, Certidão de quitação de tributos, Certidão de situação enfitêutica ou aforamento, Certidão de laudêmio, Certidão negativa de desapropriação, Certidão negativa de ações contra o condomínio e tributos, Certidões negativas do vendedor.

2- Reparar o imóvel

Se o imóvel tiver pequenas avarias, como fissuras, portas quebradas, piso quebrado, pintura muito suja, fechaduras a funcionar mal, ou outras pequenas avarias, é aconselhável repará-las antes de colocar o imóvel à venda. O imóvel terá um aspecto mais agradável, o que facilitará a venda.

3- Contratar um corretor (ou imobiliária)

Se contratar um corretor para vender o imóvel, deve-se investigar se o mesmo está registrado no órgão fiscalizador da profissão, o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). Somente profissionais com a inscrição estão autorizados a atuar. Peça ao corretor que lhe mostre a carteira profissional, anote o número e ligue para o CRECI para confirmar. Se ele estiver representando uma empresa (imobiliária), verifique no CRECI se ela tem inscrição e no PROCON se existe registro de reclamação.

O CRECI obriga o corretor a fazer um contrato de intermediação imobiliária com o vendedor. Se ele não o fizer exija-o para fazer, ou então procure outro corretor.

ATENÇÃO: Se fizer um contrato de exclusividade, em só esse profissional pode vender o seu imóvel, não poderá vender o seu próprio imóvel sem ter que pagar parte da comissão ao corretor ou imobiliária a quem deu a exclusividade (muitas pessoas não sabem disto). Em contrapartida (à exclusividade) o corretor ou imobiliária devem apresentar um plano marketing e um orçamento dos custos que terá para promover a venda do seu imóvel.

4- Avaliar o imóvel

A avaliação do imóvel é a parte mais difícil e a mais importante de todo o processo. Chegar ao valor final de venda requer tomar alguns cuidados, caso contrário poderá estar a oferecer o imóvel a um preço fora da média do mercado. Se for abaixo perderá dinheiro, se for acima vai levar mais tempo para encontrar um comprador. Ao avaliar o imóvel não considere “valores sentimentais”, isso só tem valor para o vendedor e só vai atrapalhar a venda.

Para fazer a avaliação poderá contratar um avaliador de imóveis (alguns corretores de imóveis também são avaliadores) que irá cobrar uma taxa pelo serviço. Pode contatar o CRECI da sua região, que é o conselho da classe, e solicitar o contato de um avaliador credenciado. Atenção, nem todos os corretores são avaliadores de imóveis.

Também poderá fazer uma avaliação por conta própria, assumindo todos os riscos.

Por exemplo, uma avaliação de um apartamento usado (segundo o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado) faz-se da seguinte forma: recolhe-se uma amostra (cerca de 15) de imóveis com características semelhantes ao imóvel avaliando. As amostras mais significativas são as obtidas no próprio prédio. Posteriormente recolhe-se amostras na quadra, na rua, e em outros bairros com valor de mercado equivalente ao bairro onde se situa o imóvel a ser avaliado. Exclui-se da amostra os imóveis de valor mais alto e mais baixo. Calcula-se a média aritmética. Se o imóvel for usado tem que se depreciar o preço do imóvel segundo a Tabela de ROSS-HEIDECKE.

ATENÇÃO: Este exemplo é extremamente simplificado, pelo que convém consultar um profissional para fazer a avaliação.

5- Montar o cenário

Se o imóvel estiver ocupado ou mobiliado, é muito importante que tenha um aspecto limpo e arrumado para mostrar aos interessados. Um imóvel arrumado, limpo e bem cheiroso ajudará a que o interessado forme uma imagem positiva acerca do mesmo, o que já meia venda. Por esse motivo deve-se montar um cenário para tornar a venda mais rápida. Eis algumas sugestões comprovadas: ponha luz mais forte na casa toda, ponha a mesa para um jantar de requinte, ponha um tapete novo na entrada da casa, um cheiro a limpo cria um ambiente cuidado, tire todas as fotos pessoais.

6- Anuncie o imóvel

Existem várias formas de anunciar um imóvel para vender. Pode começar por divulgar aos amigos, vizinhos e conhecidos. Também pode divulgar através de outros meios, tais como, jornais, site na internet, blogs, redes sociais, email, panfletos, faixas... A imaginação é o limite.

7- Receber o pagamento e fazer a escritura de venda

Encontrado o comprador é hora de fazer a escritura do imóvel e receber o pagamento. Este é o culminar de todo o processo. A escritura pode ser feita em qualquer cartório. É neste momento que a documentação do imóvel, do vendedor e do comprador é necessária. Todos os documentos são conferidos pelo tabelião.

O recebimento do pagamento deve ser acordado entre o vendedor e o comprador. A forma de pagamento que dá mais segurança ao vendedor é receber o pagamento antes da escritura, através de depósito feito pelo comprador na conta bancária do vendedor. No entanto o valor só ficará disponível para o vendedor depois de apresentar a escritura no banco.

8- Pagar os impostos

Finalmente, deve-se declarar a venda do imóvel para pagar o imposto devido. Pergunte ao seu contador, ou na Receita Federal, qual o imposto incidente.

Autor:

Ludgero Cruz

Corretor de imóveis

CRECI 3331

T: (83) 8630 0059
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