terça-feira, 9 de fevereiro de 2016

CONSTRUIR A PRÓPRIA CASA: Como construir uma casa?

PASSO A PASSO PARA CONSTRUIR A PRÓPRIA CASA


Veja também:Quanto custa construir uma casa? Saiba como fazer um orçamento para construir a sua casa

INTRODUÇÃO
Fluxograma da construção
 de uma  casa
Se está a pensar construir a sua própria casa, mas não sabe por onde começar, então está no lugar certo. Aqui vamos descrever 15 passos essenciais que lhe servirão de guia para que possa concretizar a casa dos seus sonhos. 

Para melhor entender o processo e os custos envolvidos, criamos um fluxograma e uma tabela explicando as fases do fluxograma. Também damos algumas dicas para tornar a sua tarefa de construir mais fácil e, se não evitar, pelo menos minimizar os erros.

Custos envolvidos - Para saber calcular os custos de construção da sua casa, leia também a postagem que trata exclusivamente desse assunto, no link: Quanto custa construir uma casa? Saiba como fazer um orçamento para construir a sua casa

No final desta postagem tem um glossário com o significado de alguns termos e siglas relacionados com o ramo da construção.



A CONSTRUÇÃO É UM PROCESSO
A construção de uma casa, ou de qualquer outro tipo de imóvel, tem que ser visto como um processo com principio, meio e fim.


Casa com 327 m2 de área construída
É um processo em que a maior parte das fases não podem ser iniciadas sem terminar a fase anterior, com o risco de trabalhar na ilegalidade, ou ter que quebrar trabalhos já feitos para fazer de novo, ou ainda, deixar partes da construção iniciadas e não terminadas, o que interferirá no ritmo da obra, provocando atrasos e o aumento do custo da mesma. 


Por exemplo, não se deve iniciar a obra sem ter o Alvará de Construção, que  é um documento emitido por orgão competente que autoriza a construção; ou; colocar o piso cerâmico antes de rebocar as paredes.

Portanto, é importante compreender primeiro o processo de uma construção, e, depois planejar.

Depois de decidir construir a sua própria casa, antes de qualquer outra coisa, deve fazer um planejamento. Veja na tabela abaixo, em detalhe, as fases da construção de uma casa.

Uma dica inicial: escolha um bom terreno, porque as características mesmo influenciam os custos finais da sua casa. Se o terreno for em aclive ou declive o custo de construção será muito diferente se for um terreno plano e com solo firme. Veja mais dicas no final desta postagem.

No fluxograma abaixo pode observar os passos a seguir para construir uma casa. Depois, na tabela abaixo do fluxograma, entenda em detalhe todas as fases do processo.

Sugestão: Imprima o fluxograma e a tabela abaixo e use-os como roteiro.



PROCESSO DE CONSTRUÇÃO DE UMA CASA - FLUXOGRAMA

Fluxograma da construção de uma  casa



DETALHE DAS FASES DA CONSTRUÇÃO DE UMA CASA


Significado das cores:
Muito importante
Não deve passar à fase seguinte sem esta estar concluída
Importância média
Esta fase pode andar em simultâneo com outras
Pode ocupar a casa
FASES
O QUE TENHO QUE FAZER?
QUAL O CUSTO?
1
PLANEJAMENTO PROVISÓRIO

E

ESTUDO DE VIABILIDADE
É a fase mais importante. É nesta fase que vai saber se tem os meios para comprar o terreno, construir a casa e pagar os tributos.

PLANEJAMENTO PROVISÓRIO
- Antes de comprar o terreno, desenhar numa folha como vai ser o projeto para escolher um terreno onde ele caiba: quartos, sala, cozinha, wc, garagem, jardins, etc (atenção aos recuos obrigatórios)
- Antes de comprar, escolher um terreno plano, com solo firme

ESTUDO DE VIABILIDADE
- Calcular se o custo total da obra, incluindo o terreno e tributos, é compatível com o seu orçamento. Neste momento pode usar a tabela CUB – Custo Unitário Básico. O CUB é fornecido mensalmente no site do SINDUSCON - Sindicato da Indústria da   Construção Civil da sua cidade ou estado

Multiplicar a Área de Construção (inclui as paredes) da casa, pelo CUB. 
Ex: Área de Construção x CUB = custo aproximado da construção. A este valor somar o preço do terreno e os tributos
- o seu próprio tempo
- papel
- lápis
2
TERRENO
- Comprar o terreno
- Escriturar
- Registrar no Cartório de Registro de Imóveis
- Imposto: ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis)
- Taxa: Laudêmio (se tiver)
- Taxa: Escritura
- Taxa: Registro
3
SERVIÇOS
BÁSICOS
- Solicitar a ligação da eletricidade, água e esgoto
- Taxa: de ligação
- Valor dos consumos
4
PROJETO
ARQUITETURA
- Contratar um arquiteto para fazer o projeto de arquitetura
- Discutir com o arquiteto as melhores soluções técnicas como, iluminação, ventilação, disposição dos cômodos, etc
- Honorários do arquiteto
- Taxa: RRT (Registro de Responsabilidade Técnica, no CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo)
5
LICENÇAS INICIAIS
- Requerer Licença Ambiental Inicial (à autoridade ambiental estadual ou municipal)
- Requerer o Alvará de Construção (à prefeitura, que aprova o Projeto de Arquitetura, e, autoriza o início das obras)
- Taxa: Licença Ambiental inicial
- Taxa: Licença do Alvará de Construção
6
PROJETOS COMPLEMENTARES
Só depois do Projeto de Arquitetura aprovado, porque a prefeitura pode exigir alterações.

- Contratar um engenheiro / empresa para fazer os projetos:
- Sondagem do solo
- Estrutural
- Elétrico
- Telefone, TV, Internet
- Hidrossanitário
- Incêndio
- Honorários: engenheiro e/ou arquiteto
- Taxa: ART (Anotação de Responsabilidade Técnica, se for engenheiro), ou,
- Taxa: RRT (Registro de Responsabilidade Técnica, se for arquiteto
7
ORÇAMENTO

E

PLANEJAMENTO DEFINITIVO
É uma fase muito importante, a par da Fase 1. Faz o orçamento definitivo e planejamento de toda a obra. Tudo o que decidir nesta fase irá influenciar o   custo final e o ritmo da construção da sua casa.
Só deve iniciar esta fase depois de todos os projetos aprovados. Incluir o que já foi gasto.

ORÇAMENTO
Incluir o que já foi gasto:
- Terreno
- Serviços Básicos
- Projeto de Arquitetura
- Projetos Complementares

E os custos que estão por vir:
- Mão de Obra
- Fornecedores (material e serviços)
- Máquinas e Ferramentas
- Inflação
- Administração da Obra

PLANEJAMENTO DEFINITIVO
- Faz o cronograma físico-financeiro
- Planeja a organização do canteiro de obras; a contratação da mão de obra; a compra e entrega dos   materiais; etc
- Faz o mapa de riscos, onde se prevê por exemplo, atrasos por causa do mau tempo, atrasos na entrega de materiais, escassez de mão de obra, acidentes de trabalho, causas trabalhistas, falta de água, falta de energia elétrica, etc.
- Honorários do engenheiro ou arquiteto (caso opte por contratar um profissional)

OU

- Sem custo, caso opte por contratar uma construtora para construir a sua casa
8
MÃO DE OBRA
- Contratar a Mão de Obra (mestre, pedreiro, servente, ferreiro, carpinteiro, gesseiro, electricista, encanador, etc)

OU

- Contratar uma Construtora (a construtora fornece mão de obra, máquinas e ferramentas)
- Salários
- Contribuições Sociais (INSS. FGTS e outros)
-  Benefícios (Cesta Básica, Vale Transporte)
- EPI (Equipamento de Proteção Individual)

OU

- Lucro ou Taxa de Administração da Construtora
9
OBRIGAÇÕES
LEGAIS
Recomenda-se não deixar atrasar estes cadastros.

- Cadastrar a Matrícula CEI (Cadastro  Específico do INSS, na Receita Federal)
- Cadastro PIS (Programa de Inserção Social, de cada trabalhador, na Caixa Econômica Federal, permite depositar o FGTS)
- Não tem custo
10
FORNECEDORES
- Fornecedores de Materiais (contratar os preços e as condições de fornecimento )
- Máquinas e Ferramentas (alugar e/ou comprar betoneira, andaimes, serra mármore, colher de pedreiro, carro de mão, nível, prumo, esquadro, lápis, etc)
- Valor dos Materiais, Máquinas e Ferramentas
11
EXECUÇÃO
Inicio dos trabalhos seguindo esta ordem:
- Limpar o terreno
- Fazer o canteiro de obras
- Marcar o gabarito
- Fundações
- Estrutura
- Alvenaria
- Cobertura
- Instalação elétrica
- Instalação hidrossanitária
- Impermeabilização / isolamento térmico
- Esquadrias
- Revestimentos e acabamentos
- Vidros
- Pintura
- Serviços complementares
- Limpeza geral
- Mão de Obra, Materiais, Máquinas e Ferramentas
- Eletricidade e Água
12
VISTORIA E TESTES
Vistoria para detecção de defeitos e falhas na construção (cerâmica, pintura, vidros, bancadas, móveis, piscina, etc)
- Testes dos sistemas da casa (torneiras, descarga do vaso sanitário, fechaduras, iluminação, portas, etc)
- Sem custo se for feito pelo proprietário

OU

- Contrata um empresa especializada
13
LICENÇAS
FINAIS
- Requerer a Licença Ambiental Final (emitida pela autoridade ambiental estadual e/ou municipal)
- Requerer o Habite-se (documento emitido pela prefeitura, depois da vistoria, por um fiscal da prefeitura, ao imóvel acabado. O Habite-se atesta a habitabilidade do imóvel e se o mesmo foi construído conforme o projeto de arquitetura aprovado
- Taxa: Licença Ambiental final
- Taxa: Habite-se
14
AVERBAÇÃO
- Anotação do imóvel construído no Cartório de Registro de Imóveis
- Taxa: Averbação
15
OCUPAÇÃO
DA CASA
- Pronto, tudo terminou. Agora já pode ocupar a casa dos seus sonhos
- Compra dos móveis



DICAS PARA AJUDAR NA CONSTRUÇÃO DA CASA DOS SEUS SONHOS


LEGISLAÇÃO
- Informe-se bem das exigências legais para a construir no seu terreno. As exigências legais variam de município para município, de bairro para bairro e até de rua para rua. Informe-se com o arquiteto e o engenheiro. Eles sabem dessas exigências legais.

PROJETO DE ARQUITETURA
Um bom projeto trará maior produtividade, qualidade e economia:
- Planeje os cômodos.
- Discuta com o arquiteto as melhores soluções para o projeto como, ventilação, luminosidade, acessos, áreas verdes, funcionalidade.
- Evite alterações ao projeto aprovado, pois aumentarão o custo da obra.

DOCUMENTAÇÃO
- Arquive documentação da obra: Guarde, em uma pasta de arquivo, toda a documentação da obra, como por exemplo, o planejamento e o orçamento da obra, licenças, propostas de fornecedores, notas ficais, recibos de pagamentos, etc.

BUROCRACIA
- Se quiser resolver as questões burocráticas relacionadas com a obra de forma mais rápida contrate um despachante. Ele tornará todo o processo burocrático muito mais rápido, pois ele sabe exatamente quais os passos a dar, evitando perdas de tempo.

MÃO DE OBRA
- Contrate profissionais qualificados e experientes para orientar e executar o serviço. Um bom profissional é mais caro, mas em compensação o trabalho fica mais barato e com mais qualidade, além de ficar com menos defeitos nos acabamentos.
- Se optar por uma construtora, peça referências da seriedade e profissionalismo da mesma com outros clientes e visite outros imóveis já construídos por ela.

QUALIDADE DOS MATERIAIS
Utilize materiais indicados pelo engenheiro ou arquiteto: Eles são técnicos qualificados. Eles sabem quais os materiais mais adequados para a sua obra. Siga as suas instruções e aconselhe-se com eles sempre que necessário.
- Utilize materiais de qualidade: Lembre-se que está a construir uma casa para durar dezenas de anos, por isso utilize materiais de qualidade.
- Preço dos materiais: O barato pode sair muito caro. Evite comprar os materiais mais baratos como, pisos de categoria comercial, tubos para a parte elétrica, etc.
Pesquise bem os preços: Não compre por impulso. Faça, no mínimo, três orçamentos por cada compra de materiais.
- Peça ajuda na loja: Ao comprar os materiais em uma loja prefira o vendedor mais experiente.
- Lojas especializadas: Compre os materiais em lojas especializadas em determinado produto. Comprando nessas lojas os vendedores são especializados nesses produtos ajudarão a comprar o melhor material para cada caso. Por exemplo: quando comprar tintas vá a uma loja que só venda tintas; quando comprar material elétrico vá a uma loja que só venda material elétrico; etc. 
- Controlo da mão de obra: Controle rigorosamente a aplicação dos materiais para que o trabalho fique bem feito, senão terá que partir tudo e fazer de novo, o que sai mais caro.
- Contratos: Antes de assinar algum contrato com fornecedores ou prestadores de serviços, solicite a um advogado que o analise.

O QUE PODE AUMENTAR O CUSTO
- Má mão de obra.
- Material de segunda qualidade.
- Projetos mal elaborados.

VANTAGENS DE CONSTRUIR A PRÓPRIA CASA
- Possibilidade de adequação às suas necessidades e gostos específicos, ao contrário de uma casa já pronta.

DESVANTAGENS DE CONSTRUIR A PRÓPRIA CASA
- Dificuldade em encontrar mão de obra de qualidade.
- Por não ter conhecimentos técnicos, o imóvel poderá apresentar no futuro patologias como, rachaduras e infiltrações.


GLOSSÁRIO

Alvará de Construção - Documento emitido por orgão público competente autorizando a construção e/ou incorporação de um projeto arquitetônico.
Área de Construção - Soma das áreas, incluindo paredes e pisos, cobertos ou não, de todos os pavimentos de uma edificação.
ART - Anotação de Responsabilidade Técnica - É paga ao CREA por cada projeto feito por um engenheiro
Averbação - É a anotação no Cartório do Registro de Imóveis da alteração realizada no terreno, que é a obra.
CAU - Conselho de Arquitetura e Urbanismo - Conselho profissional dos arquitetos.
CREA - Conselho Regional de Engenharia e Agronomia - Conselho profissional dos engenheiros.
EPI - Equipamento de Proteção Individual
Certidão do Habite-se - É o documento que atesta que a edificação foi construída conforme o projeto de arquitetura aprovado pela prefeitura segundo a legislação local. 
INCC - Índice Nacional de Custo da Construção. É a inflação da construção construção e inclui material e mão de obra. Pode ser consultada nos sites do SINDUSCON
RRT - Registro de Responsabilidade Técnica. É paga ao CAU por cada projeto feito por um arquiteto
SINDUSCON - Sindicato da Indústria da Construção - É a associação sindical dos construtores.


Também lhe pode interessar:
Quanto custa construir uma casa? Saiba como fazer um orçamento para construir a sua casa

Nenhum comentário:

Postar um comentário