quarta-feira, 2 de julho de 2014

CONSTRUIR A PRÓPRIA CASA: Quanto custa construir uma casa?

SAIBA COMO FAZER UM ORÇAMENTO

PARA CONSTRUIR A SUA CASA



INTRODUÇÃO

Quem vai construir a sua própria casa tem uma pergunta na cabeça: Quanto vou gastar?

Casa de dois pavimentos, piscina e jardim - Quanto custa construir a própria casa
Casa unifamiliar de três pavimentos em aclive (dois visíveis)
4 quartos, jardim, piscina, churrasqueira, edícula, 3 vagas,

painéis solares para água quente, alarme, internet, poço 
Obra da Construtora SYERRA
Só há uma forma de responder a essa dúvida; fazer um orçamento detalhado, e com cuidado, por três motivos:

1. para evitar a paragem da obra quando estiver a meio, por falta de dinheiro,

2. para controlar os custos,

3. para poder programar os gastos e construir a sua casa sem sobressaltos e, no tempo certo.

Fazer um orçamento dá trabalho, mas não é difícil. Só tem que ser metódico e detalhista, muito detalhista, porque são centenas de itens a ter em conta, mas é a única forma de saber quanto vai custar a obra e evitar surpresas desagradáveis.

O propósito desta postagem é dar-lhe algumas dicas de como fazer um orçamento para construir a casa dos seus sonhos. Para facilitar o entendimento do processo dividimos o texto em cinco partes, que são:


1- A COMPOSIÇÃO DO CUSTO (o que deve ter em conta ao fazer o orçamento)

2- O QUE INFLUENCIA O CUSTO FINAL (os fatores internos e externos que fazem variar o custo da obra)

3- COMO CALCULAR O CUSTO (explica duas formas de fazer o orçamento)

4- A MARGEM DE ERRO DE UM ORÇAMENTO (explica porque deve ser considerado)

5- CURIOSIDADES DE UMA DAS CASAS CONSTRUÍDAS PELA CONSTRUTORA SYERRA (informações reais de uma obra real)

Se as informações não estiverem suficientemente claras, estamos ao seu dispor para esclarecimentos através do email contato@syerra.com.br.


1- A COMPOSIÇÃO DO CUSTO

Para calcular o custo total de uma construção é necessário somar o valor de centenas de itens. Mas para que possa entender melhor o processo de como se faz um orçamento, vamos reduzir a oito grandes grupos de custos. O custo total da sua casa é a soma dos grupos. Ver tabela abaixo:



Mais abaixo, na parte 3- COMO CALCULAR O CUSTO, poderá ver a composição detalhada de cada um dos grupos.


OBSERVAÇÃO: Alguns custos acontecem só uma vez, como o custo do terreno; outros acontecem ao longo de toda a obra, como a inflação e o custo com a administração da obra; outros acontecem na sua maioria no início e no fim da obra, como as taxas e os impostos.


2- O QUE INFLUENCIA O CUSTO FINAL

O custo final da construção da casa é influenciado por Variáveis Internas e por Variáveis Externas, que somadas, podem elevar o custo final em 10%, 20%, 30%, ou mais. Por isso é muito importante ter estas variáveis em conta na concepção do orçamento.

VARIÁVEIS INTERNAS
São aquelas que estão diretamente ligadas à construção, e que podem ser controladas pelo dono da obra ou pela construtora. São elas: 
  • As características do terreno - Se o terreno for plano será mais barato construir do que em um terreno em aclive ou declive, pois nestes casos a estrutura terá que ser reforçada. Também terão que ser feitos muros de arrimo e acessos à garagem. Tudo somado encarece o custo final.
  • O projeto de arquitetura - Quanto mais detalhes o projeto de arquitetura tiver em escadas, janelas, portas, telhados, balanços, curvas ou a altura do pé direito, mais cara será a construção. 
  • O padrão dos materiais - A grande diferença de preços entre os materiais de baixo padrão e os de alto padrão pode dar uma diferença de 500% ou 1000%. Exemplo: a cerâmica de 15 reais para uma casa popular, e 150 reais (que não é dos mais caros) para um porcelanato de padrão alto, dá uma diferença de 1000%. Este exemplo aplica-se a todos os materiais de padrões diferentes como, louças sanitárias e acessórios, torneiras, bancadas de cozinha e wc, tetos de gesso simples ou rebaixados, telha cerâmica ou importada, entre outros.
  • Tipo de contratação da mão de obra - Se contratar um construtora o preço será mais alto, do que contratar um mestre de obras, mas enquanto no primeiro caso é a construtora que se encarrega da pesquisa, negociação e compra dos materiais, contratação de mão de obra, tirar licenças, emitir os contracheques dos empregados, fazer admissões e demissões dos empregados, gerenciar a obra todos os dias no local para controlar a qualidade do trabalho; no segundo caso esse trabalho terá que ser feito pelo proprietário, se tiver conhecimentos e tempo para isso. No entanto, a construtora compensa a diferença comprando materiais mais baratos 10% a 25 % do que o proprietário, o que reduz ou anula a diferença entre um tipo de contrato e outro.
  • As alterações ao projeto - As alterações de última hora que são feitas ao projeto podem provocar atrasos e retrabalho, o que encarece a obra.

VARIÁVEIS EXTERNAS

São aquelas que não dependem da vontade do dono da obra ou da construtora por terem origem externa incontrolável, de difícil controlo, ou são imprevisíveis. São elas:
  • Inflação - A inflação é uma variável a ter sempre em conta porque a construção de uma casa pode durar, em média, de 9 a 14 meses, e nesse período a inflação pode ser de 8,08% ao ano, como foi em 2013 no Brasil. O INCC - Índice Nacional de Custos da Construção, é o índice de referência para atualizar o orçamento.
  • Tempestades e greves - Estas são exemplos de algumas das variáveis que o dono da obra e a construtora não conseguem controlar. Portanto, em virtude da sua imprevisibilidade não podem ser evitadas. Provocam atrasos e custos acrescidos.
  • Falta de energia ou água - A falta destes dois serviços básicos essenciais para o andar da obra, apesar de poderem ser minimizados por trabalhos que não dependam diretamente da sua falta, acabam por atrasar a obra, provocando o aumento do seu custo. Mas podem-se tomar algumas medidas preventivas como, acumulando reservas de água em caixas de água e disponibilizando um gerador para a energia.
  • Paragem da obra por acidente de trabalho - Acidentes acontecem e apesar de se tomarem medidas preventivas como o fornecimento de equipamento de proteção individual e coletiva, e serem incentivadas práticas de segurança, a negligência e o imprevisível provocam situações indesejáveis que têm custos.

3- COMO CALCULAR O CUSTO
Depois de saber o que compõe o custo e as variáveis que o influenciam, vamos ver como pode calcular o valor da construção. O custo pode ser calculado de duas formas: utilizar a tabela do CUB ou fazer um orçamento detalhado.

1. UTILIZAR A TABELA DO CUB
O CUB - Custo Unitário Básico, é a média dos custos de construção por m2 e por tipo de construção. É calculado pelos SINDUSCON (Sindicato da Indústria da Construção Civil) de cada cidade ou região. Permite chegar a um valor próximo do real, pois o CUB inclui o valor da mão de obra, do material e de alguns tributos. Mas atenção, o valor do CUB só se refere ao custo da construção delimitada pelas paredes da casa e não inclui custos indispensáveis ou inevitáveis como:

1- Projetos, honorários profissionais, fundações especiais, construção em terrenos em declive ou aclive, terraplanagens, muros de arrimo, muros, pintura dos muros e de todas as áreas externas, passeios exteriores, portões de garagem; material de desenho, cópias; tributos (impostos e taxas), ligações de serviços públicos;  instalações de ar condicionado, calefação;

2- Também não inclui fogão, aquecedor, geladeira, móveis, elevador, boxes, espelhos; piscina, “playground”, edícula, chuveirão, pérgola,  telefone interno, antena, cerca elétrica, alarme, câmera de vigilância;

3- O CUB também não inclui um eventual aumento do padrão dos acabamentos, que pode aumentar o custo da obra em mais 10 % a  50%.

Assim, o CUB deve ser usado com muito cuidado, sendo necessário fazer um orçamento à parte para as áreas externas e equipamento, que podem aumentar o custo total da construção de 10% a 20%, o que dá um valor importante. Por isso não recomendamos a utilização do CUB para saber quanto vai custar a construção da sua casa, a não ser que tenha experiência e conhecimento de como se gerencia uma obra.


2. FAZER UM ORÇAMENTO DETALHADO
A elaboração de um orçamento detalhado é uma garantia de que os custos são calculados com rigor. Todas as centenas de itens são orçamentados pelo seu valor real. Mas dá muito trabalho, pois é necessário percorrer as lojas e comparar orçamentos. Tem que se visitar as lojas de materiais de construção, escolher, comparar, pedir orçamentos em vários fornecedores, negociar preços, acordar preços, fazer contratos, etc. Tudo tem que ser feito de forma programada para a obra não atrasar. Um orçamento bem feito dá trabalho, mas é fundamental.

É imprescindível que o engenheiro ou arquiteto informem quais os materiais e serviços que a construção vai utilizar, sem as quais é impossível fazer o orçamento, que são:
- um memorial descritivo dos materiais a utilizar no projeto,
- e uma relação detalhada de tudo o que vai ser gasto na obra.

Só depois de ter estas informações se pode pedir preços aos fornecedores e fazer o orçamento.

Para fazer o orçamento pode orientar-se pela tabela abaixo, que mostra os custos que a sua casa vai ter:

GRUPOS DE CUSTO PARA A CONSTRUÇÃO DE UMA CASA
CUSTO TOTAL DA OBRA
Composição de cada grupo de custo
(Igual à soma dos grupos de custo abaixo)

Terreno
Valor do terreno
Tributos
Cartórios: escritura + registro + averbação
Impostos e Taxas Municipais: ITBI (Imposto municipal sobre a Transmissão de Bens Imóveis) + alvará de construção + habite-se
Outros Orgãos: autoridades ambientais + bombeiros
Conselhos Profissionais: ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) do CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) + RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) do CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo)
Encargos e Benefícios Sociais: INSS + FGTS + Cesta Básica + Vale de Transporte
Projetos
Honorários dos Profissionais: arquitetura + estrutural + elétrico + TV + telefone + internet + hidrossanitário
Mão de Obra
Própria (profissionais com carteira assinada): mestre + pedreiro + carpinteiro + ferreiro + servente
Terceirizada (contratada por serviço): gesseiro + marmorista (inclui material instalado) + eletricista + encanador + pintor + marceneiro + jardineiro (só a mão de obra)
OU,
Contratada: no caso de contratar uma construtora por preço fechado, a qual se responsabiliza por toda a mão de obra
Materiais
Materiais: cimento + areia + brita + pedra calcária +  aditivos para concreto + aço + laje pré-moldada + madeira + impermeabilizantes + fio elétrico e tubos + tubos hidráulicos + tubos do ar condicionado
Materiais Acabamentos: tetos falsos + piso e revestimento das paredes + pedras decorativas + portas + janelas + fechaduras + louças sanitárias + cubas + pias + torneiras + corrimãos + tomadas + interruprores + tintas + vernizes
Água + Eletricidade
Equipamento Interno: móveis de cozinha + móveis de wc + boxes + espelhos + luminárias
Eletrônica: antenas de TV + telefone + internet
Segurança: cerca elétrica + interfone + câmeras de vigilância
Equipamento Externo: piscina + grama + portões do estacionamento + churrasqueira + chuveirão + pérgola + motor elétrico para portão do estacionamento
Paisagismo: grama + plantas
Máquinas e Ferramentas
Máquinas (compradas ou alugadas): betoneira + andaimes + escoras + furadeira + serra de cortar mármore, etc
Ferramentas (compradas): colher de pedreiro + martelo + ponteiro + prumo + nível + lápis + fio de pedreiro, etc
Inflação
INCC: Índice Nacional do Custo da Construção
Administração
da Obra
Despesas Administrativas: copias + papel
Comunicações: telefone + fax + internet + correios
Deslocações: combustíveis + desgaste do veículo
Tempo: custo das horas despendidas na assistência à obra

CONCLUSÃO: A conclusão que se pode tirar é que podemos usar o CUB numa fase inicial, para saber da viabilidade do projeto, mas depois temos que fazer um orçamento detalhado antes de iniciar as obras. Nós, na construtora SYERRA, fazemos sempre um orçamento detalhado, o que tem dado bons resultados. Por isso recomendamos:
1- Faça sempre um orçamento detalhado.
2- Não confie em preços médios por metro quadrado. Tome-os apenas como referência, pois a diferença pode chegar a 50% ou mais.


4- A MARGEM DE ERRO DE UM ORÇAMENTO

Ao fazer um orçamento é aconselhável calcular o mesmo com uma margem de erro, porque mesmo fazendo o orçamento com muito cuidado, existe sempre uma margem para erro, e essa margem é aceitável de 5% a 8%. Por exemplo, se se prevê gastar 400.000 reais na construção, a margem de erro pode ir de 20.000 reais a 32.000 reais a mais, um valor significativo.

Se o orçamento for mal feito pode ter uma margem de erro de 10%,  20%, 30% ou mais, ou seja, pode gastar a mais entre 40.000 a 120.000 reais. Parece muito? E é, mas a verdade é que isso acontece mais vezes do que imaginamos. Por isso, solicite a um profissional ou a uma construtora para fazer um orçamento bem detalhado, ou então faça-o com muito cuidado.

Partindo do principio que o orçamento está bem feito, aconselhamos uma margem de erro de 5%.


5- CURIOSIDADES DE UMA DAS CASAS CONSTRUÍDAS PELA CONSTRUTORA SYERRA

Projetistas: 8
Orgãos públicos: 7
Entidades de classe: 2
Despachantes: 4
Fornecedores: 65
Itens aplicados: 306
Profissões: 21
Serviços terceirizados: 12
Litros de água: 268.000 
Peso total dos materiais utilizados: 968.594 kg

Autor:
Equipe Construtora SYERRA

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