CONDOMÍNIO: Saiba como organizar

Condomínio é o direito exercido exclusivamente pelo condômino em sua área privativa.

É também exercido, simultâneamente, por várias pessoas sobre a área comum a todos. Os condomínios se apresentam sob a forma vertical, prédios, ou horizontal, casas. A relação entre os condôminos deve ser harmônica e respeitosa. Questões internas envolvendo a organização do condomínio, tais como regras e procedimentos em geral, não constituem relação de consumo, e devem ser solucionadas segundo o estipulado em convenção, regulamento interno, assembléia ou regulamentação civil. É importante, portanto, conhecer a legislação em vigor pertinente ao assunto - Lei 4.591/64 e a Lei 10.406/2002, bem como as normas e deliberações internas de seu condomínio, que estabelecem direitos e obrigações.

Administração

O espaço do condomínio é dividido em: áreas comuns, indivisíveis, utilizadas por todos os moradores e que não podem ser alteradas, salvo por unanimidade e permissão legal; áreas privativas, unidade de cada proprietário - casa ou apartamento e, em alguns casos, a vaga de garagem. A administração do condomínio pode ser realizada por autogestão ou por terceiros. Neste caso, uma pessoa física ou jurídica, normalmente uma empresa especializada, escolhida pelo síndico, e aprovada em assembléia, fica encarregada das funções administrativas. A administradora não tem direito a voto, devendo obedecer às decisões tomadas em assembléia.

Conheça as principais funções do síndico:

. representar o condomínio;

. exercer a administração interna da edificação;

. impor multas estabelecidas na convenção ou regulamento interno;

. prestar contas à assembléia do condomínio;

. guardar durante cinco anos a documentação relativa ao condomínio.

Assembléia

É a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do condomínio. Essas decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se, então, as regras do condomínio e só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia. As assembléias mais comuns são:

• Assembléia Geral Ordinária - é realizada uma vez por ano. Sua principal finalidade é aprovar as verbas para as despesas do condomínio do próximo exercício, bem como apresentar e aprovar a prestação de contas do exercício que se encerrou.

• Assembléia Geral Extraordinária - é realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo síndico ou por ¼ dos condôminos; geralmente as deliberações são feitas com o voto da maioria dos presentes.

Legislação interna

O conjunto de normas do condomínio é chamado de Convenção. Esta deve ser aprovada em assembléia geral, levando-se em conta os votos proporcionais à fração ideal de cada unidade. As principais normas que a convenção deve conter são:

• discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;

• definição das regras de utilização dos bens e serviços comuns: piscinas, recreação infantil (playground), salão de festas, garagem, elevadores, escadas, manobrista, lavanderia, pabx, etc;

• definição do número (quantidade) de votos válidos para deliberações (quorum);

• forma de escolha do síndico e definição de suas atribuições;

• forma de escolha do conselho consultivo, condôminos eleitos para auxiliar o síndico, e definição de suas funções;

• definição da forma, proporção dos pagamentos de despesas e do fundo de reserva (parcela constituída pelos proprietários para cobrir gastos emergenciais);

• permissão ou proibição de animais de estimação.

Despesas e pagamentos

Todas as despesas e receitas devem ser demonstradas por meio de um balancete contábil aprovado, normalmente, pelo Conselho Consultivo. As despesas podem ser: ordinárias - relativas à limpeza, manutenção e conservação do condomínio, devendo ser pagas pelo morador da unidade (proprietário ou inquilino); extraordinárias - referentes às obras que interessam à estrutura do edifício e às condições de segurança e habitabilidade das áreas comuns (pinturas de laterais, fachadas, instalação de equipamentos de segurança, como extintores, interfones e de lazer), devendo ser pagas, exclusivamente, pelo proprietário da unidade.

A forma de arrecadação é determinada por assembléia em função dos custos apurados ou previstos. As multas devem ser estabelecidas pela convenção, regulamento interno ou assembléia geral. Sua aplicação tem por objetivo obrigar os moradores a obedecer às regras do condomínio, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal cabível. Multas por atraso no pagamento devem ser deliberadas pelos condôminos e fixadas em convenção, não podendo ultrapassar a 20 %. Entretanto, de acordo com o Novo Código Civil, a partir de 11 de janeiro de 2003, a multa não poderá ultrapassar a 2% sobre o débito.

Segurança

Existe uma série de exigências legais referentes às normas de segurança. Quando não cumpridas, implicam em punições ou em até interdição da edifícação. O condomínio deve verificar, dentre outras coisas:

• condições das instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias;

• sistema de pára-raios;

• sistema de coleta de lixo;

• extintores, portas corta-fogo, saídas de emergência e elevadores;

• contratação de seguro contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte do imóvel e que inclua todas as unidades autônomas e as áreas comuns. No caso de imóveis financiados pelo SFH, esse seguro já vem incluso nas prestações. Por isso, é necessário que, antes da contratação do mesmo, o proprietário comunique ao síndico, por escrito, já estar assegurado, evitando, assim, o pagamento duplo. Para furto, roubo, quebra de vidro, etc., o seguro é opcional. É conveniente que a atribuição de responsabilidades esteja prevista em convenção.

Dicas para diminuir valor das despesas e evitar riscos

• Utilizar racionalmente a água, evitando desperdícios e vazamentos. Limpar caixas d'água regularmente e tratar a água das piscinas. Cadastrar a edificação por unidade familiar na Sabesp.

• Vistoriar periodicamente a parte elétrica, hidráulica e de gás da edificação.

• Verificar o cumprimento das normas municipais e estaduais quanto à segurança da edificação.

• Realizar pesquisas de preços na aquisição de produtos, principalmente de limpeza, guardando-os em local seguro. Fiscalizar as retiradas, evitando, dessa forma, furtos, desvios ou desperdícios.

• Analisar previamente os contratos, inclusive os de prestação de serviços, que forem assinados em nome do condomínio.

• Exigir a emissão de notas fiscais ou recibos em nome do condomínio, quando da compra de materiais e execução de serviços.

• Manter atualizados e em local seguro os livros contábeis, notas fiscais e recibos que comprovem os pagamentos.

• Evitar atraso no pagamento de contas, que pode acarretar multas e prejuízos financeiros.

• Proceder a todos os registros de pagamentos oriundos dos contratos de trabalho dos funcionários.

• Solicitar, periodicamente, junto aos órgãos governamentais, certidões negativas, inclusive previdenciárias.

Lembre-se: para fazer valer os seus direitos, os condôminos, inquilinos ou proprietários devem participar efetivamente das assembléias, cumprir as deliberações, respeitar e conviver em harmonia.

Fonte: PROCON-SP