MERCADO IMOBILIÁRIO: Cuidados na compra de Imóveis Usados

Adquirir um imóvel, novo ou usado, pode representar a realização de um antigo projeto de vida. Se você está pensando em comprar uma casa ou apartamento usado, fique atento a alguns cuidados.

Pesquisando sempre

Determine suas reais necessidades, disponibilidade financeira bem como suas exigências e expectativas em relação ao bem pretendido. Aliar satisfação, preço justo e qualidade pode não ser uma tarefa fácil.

Analisando a oferta

Avalie o imóvel, visitando-o durante o dia e à noite. Caso ele esteja localizado em um local movimentado, considere a questão do trânsito e do barulho. Observe se o bairro possui a infra-estrutura de que você necessita - escolas, posto de saúde, iluminação, esgoto, supermercados, farmácias, banco, padaria, etc. Procure verificar as condições do encanamento e rede elétrica, a ventilação e iluminação dos ambientes, a conservação do teto, do telhado, das paredes e do piso - veja se há rachaduras, vazamentos ou mofo.

Verifique se há vagas na garagem e o valor do condomínio, em caso de apartamentos. Procure informar-se sobre o rateio das contas - água, luz, tevê a cabo, etc.. Analise se a renda familiar é compatível com os gastos fixos da moradia. Lembre-se: o ideal é que o gasto para compra mediante o pagamento de prestações não ultrapasse 25% do orçamento doméstico ou da renda familiar.

Casas térreas merecem cuidados especiais quanto à segurança. A existência de terrenos baldios e estabelecimentos comerciais próximos devem ser bem avaliados, assim como a iluminação da rua.

Investigações importantes

1. Certidão Vintenária com negativa de ônus atualizada. Esse documento é fornecido pelo Cartório de Registro de Imóveis competente e informa sobre os últimos 20 anos do imóvel - hipoteca, pendência judicial, titularidade, etc.

2. Certidões negativas dos cartórios de protesto da cidade onde o proprietário reside.

3. Certidões negativas de débito relativo ao IPTU. Certifique-se de que a metragem constante da escritura seja a mesma descrita no carnê.

4. Certidões dos distribuidores cível, criminal e federal do vendedor.

5. Existindo financiamento do bem, verifique as condições de liberação ou transferência.

6. Informe-se sobre a existência de projeto de desapropriação para a área.

7. Solicite declaração negativa de débito ao síndico do condomínio.

8. Peça declaração de não condição de empregador e de que não se acha abrangido pelas restrições da Lei Orgânica da Previdência Social e do Funrural nos imóveis urbanos (pessoa física).

Obs.: normalmente, o proprietário é quem deve apresentar os documentos acima, até mesmo por implicarem em custos. A falta de informações pode comprometer a segurança do negócio e acarretar prejuízos.

Contrato

Antes de adquirir qualquer tipo de imóvel, leia atentamente o contrato de compra e venda. Ele deve ser redigido de forma clara, legívei, e as cláusulas que limitam os direitos do consumidor devem estar em destaque. Cuidados que você não pode deixar de observar:   

· examine o contrato. Em caso de dúvidas, solicite esclarecimentos ao vendedor, ou consulte um órgão de defesa do consumidor ou, ainda, um advogado especializado;

· certifique-se de que tudo o que consta da proposta e dos ajustes verbais faz parte do contrato;

· o contrato deve conter os dados pessoais do proprietário e do comprador, a descrição e o valor total do imóvel, a forma e o local de pagamento, o índice e a periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor), as penalidades no atraso de pagamento de parcelas, o valor do sinal antecipado, a existência de financiamento e todas as condições prometidas pelo vendedor, especialmente a data da escritura;

· verifique as condições previstas para a eventual rescisão;

· providencie o registro do contrato no Cartório Imobiliário competente. Se o pagamento for à vista, solicite a lavratura da escritura definitiva.

Observações importantes no caso de financiamento

· verifique antecipadamente se há linhas de financiamento abertas - SFH, Carteira Hipotecária, SFI, etc;

· observe se há cláusula de rescisão do contrato, caso não seja obtida a liberação do financiamento;

· informe-se sobre a composição da renda familiar, pois cada agente financeiro possui regras próprias quanto ao número de pessoas que integrarão a renda, grau de parentesco, percentual do comprometimento da renda, etc.

IMPORTANTE: a compra e venda de imóvel entre particulares é regulada pelo Código Civil, não se caracterizando relação de consumo, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.

Fique atento: ao assinar o contrato, risque todos os espaços em branco e assine todas as páginas. Solicite que o contrato seja datado e assinado na presença de testemunhas qualificadas e do vendedor. Exija, na hora, uma via do contrato original, reconhecendo firmas de todas as assinaturas. Ao quitar a dívida, solicite a lavratura da escritura definitiva e providencie, em seguida, seu registro no Cartório Imobiliário competente.

Fonte: PROCON-SP