FINANÇAS PESSOAIS: Como pagar menos Imposto de Renda na venda de um imóvel

Quem vende um imóvel tem que pagar imposto sobre a diferença do valor da compra e o valor da venda. Essa diferença positiva, chama-se ganho de capital e o valor do imposto é de 15%.

Esse imposto deverá ser pago até ao último dia útil do mês seguinte ao da venda. Será necessário preencher o Programa de Apuração de Ganho de Capital, o qual pode ser baixado do site da Receita Federal. Esse aplicativo calcula o o imposto a pagar e ajudará a emitir o DARF para quitação do tributo. Além disso, também permite exportar os dados da apuração para a Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda do ano seguinte.

No entanto, a lei prevê a utilização de alguns benefícios a favor do contribuinte para reduzir ou mesmo isentar o valor do imposto a pagar.

Algumas formas de pagar menos imposto, ou até de não pagar nada:

1. Comprar outro imóvel residencial em até 180 dias

É possível ficar isento da tributação de ganho de capital se o valor da venda for utilizado para comprar um novo imóvel e o contrato de compra e venda for assinado em até 180 dias da venda. 

Este benefício só é válido para pessoas físicas e para imóveis residenciais.

Este benefício não poderá ser utilizado se a venda for efetuada depois da compra, e, só poderá usufruir desta isenção uma vez a cada cinco anos.

Se o valor da venda não for totalmente utilizada na nova compra, e o novo imóvel custar a metade do valor recebido pela venda, o imposto só incidirá proporcionalmente sobre os 50% que não foram gastos.

2. Vender imóveis até ao valor de R$ 440 mil

Se o valor de venda do imóvel for até R$ 440 mil, também haverá isenção de imposto e nem será preciso comprar outro imóvel com este valor, basta que seja o único imóvel no nome do contribuinte e que ele não tenha alienado nenhum imóvel nos últimos 5 anos, independente de ter utilizado esta isenção ou não.

3. Vender imóveis de pequeno valor

Para os bens de pequeno valor, incluindo os imóveis de qualquer natureza, com valor de venda de até R$ 35 mil não há tributação sobre o ganho de capital, sem nenhuma restrição.

4. Atualizar o valor histórico do imóvel incluindo os custos de aquisição/venda e benfeitorias

Também é permitido incluir as benfeitorias no valor histórico do imóvel que consta na declaração. Desta forma, o ganho de capital na venda será menor e o valor a pagar de imposto sobre este ganho também. Mas para isto é preciso guardar todas as notas e recibos por até 5 anos após a venda do bem para comprovar o aumento do valor histórico para a Receita Federal. Podem ser declaradas as obras de reforma, ampliação, pintura e pequenos reparos.

Também é possível incluir no valor declarado do apartamento os montantes gastos com o imposto de transmissão (ITBI) e até com os juros pagos do financiamento.

No momento da venda, é permitido abater também o que foi pago de corretagem, desde que seja declarado na aba de pagamento efetuados.

5. Utilizar o fator redutor de ganho de capital

Para quem tem mais idade, ainda tem um benefício a mais, a isenção do tributo para os imóveis comprados antes de 1969.

Na tabela abaixo é possível verificar a forma como o fator redutor é aplicado aos imóveis adquiridos entre 1970 e 1988:

Recentemente, a MEDIDA PROVISÓRIA Nº 252, DE 15 DE JUNHO DE 2005, introduziu novamente o fator redutor do ganho de capital para imóveis mais novos, onde o imposto vai diminuindo conforme o tempo em que o bem ficou sob a propriedade do contribuinte.

6. Bens adquiridos por meio de herança
Neste caso, é importante verificar a possibilidade de transferir o imóvel para o herdeiro pelo valor de mercado e não pelo valor histórico, como seria o mais indicado aparentemente para não precisar pagar o imposto de renda de ganho de capital nesta transação.

Se o imóvel tiver sido adquirido pelo falecido há muito tempo, o espólio poderá usufruir dos benefícios do fator redutor citados acima e ficar isento da tributação ou ter uma boa redução do imposto a pagar. O único senão é que neste segundo caso, o imposto deverá ser antecipado. No entanto quando o herdeiro for vender o imóvel recebido de herança, pagará o imposto somente sobre o ganho de capital acima deste valor atualizado a mercado no momento do inventário. Dependendo da situação, mesmo se for necessário adiantar o imposto, ainda poderá ser bem vantajoso.