CONDOMÍNIO: Alteração de fachada e área comum

O que caracteriza e como lidar com mudanças e exceções

Querer pintar uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira. Mas em um condomínio, não é. Ela pode gerar muita confusão se avançar para áreas comuns ou para a fachada do condomínio. Aí, entra em ação o síndico e a Convenção do Condomínio. É lá que estão as regras que devem ser seguidas para garantir a harmonia estética do condomínio e acabar com o pode ou não pode.

O QUE O CÓDIGO CIVIL DIZ

·      Artigo 1336: "São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas"

O QUE É FACHADA E ÁREA COMUM?

Antes de saber onde o morador pode ou não pode mexer, é importante esclarecer os limites dessas áreas.

·      Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética

·      A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias

PORQUE NÃO?

Um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética do condomínio.

Ou seja, mesmo se o apartamento for pequeno ou se a localização não for das melhores, a beleza e a organização podem elevar preços e atrair compradores.

Sendo assim, destacam os especialistas, manter a fachada e a área comum organizadas e dentro dos padrões estabelecidos é fundamental.

É PROIBIDO

Segundo o Código Civil, qualquer tipo e alteração na fachada ou área comum é proibida. Para legitimar uma alteração, esta deve passar a constar na convenção. Porém, na prática muitos condomínios vêm tolerando algumas alterações mediante aprovação em assembleia.

Veja uma lista prévia do que costuma ser proibido:

1) Sacadas

Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada, como:

·         Porta

·         Cor das paredes internas e externas

·         Forro ou teto

·         Grade ou parapeito*

·         Fechamento com vidros ou grades

·         Telas de proteção**

·         Películas de proteção nos vidros

·         Toldos

·         Ar-condicionado

·         Mini parabólicas do tipo Sky

(*) A manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção.
(**) Especialistas entendem que, por ser um item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em Assembleia, mas a cor da tela, sim.

Proibições gerais presentes na maioria dos Regulamentos Internos.

·         Colocar ou instalar varais

·         Guardar bicicletas

·         Pendurar roupas e objetos para o lado de fora

·         Colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito

2) Fachadas

·         Instalar antenas

·         Trocar janelas ou vitrôs*

·         Fechar a área de serviço**

·         Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento

A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembleia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração de cor é alteração de fachada

(*) A manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção.
(**) Se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta também é uma questão de segurança.

3) Áreas Comuns 

·         Trocar a porta de entrada do apartamento* 

·         Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento**

·         Trocar a porta do depósito

·         Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito

·         Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos*

·         Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio

·         Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifpicios antigos ou tidos como históricos

·        Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada

(*) Na maioria das convenções é proibido. Alguns condomínios aprovam alterações em assembleia.
(**) As portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros.

COMO APROVAR OU PERMITIR MUDANÇAS

De acordo com os especialistas, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais.

Entretanto, no dia-a-dia do condomínio, frequentes alterações na Convenção são inviáveis e muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado, através de Assembleia . Vale ressaltar que isso não isenta totalmente o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte que se sentir prejudicada.

De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.

MEDIDAS EM CASO DE INFRAÇÃO

Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela Convenção do Condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes, enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado.

Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por "negligência", ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração.

Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser multado de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e 1337).

É possível também, em casos extremos, recorrer a ações judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada em assembleia com aprovação da maioria dos presentes.

DICAS DE ESPECIALISTAS

Especialistas ouvidos pelo SíndicoNet dão dicas para evitar problemas

·         Seja rigoroso e não abra exceções

·         Notifique rapidamente o morador que cometer alguma infração, dando prazo para alteração e avisando da possibilidade de multa

·         Elabore a Convenção com base no Código Civil, assim, dificilmente ela poderá ser contestada

·         Disponibilize e deixe fixada no quadro de avisos a Convenção e o Regulamento Interno. É uma maneira de todos saberem as regras

Fachadas - condomínios horizontais

Regras para as fachadas das casas geralmente estão na convenção

·         Assim como em um condomínio vertical, os critérios gerais para as diferentes alterações nas casas em condomínios fechados são definidos pela convenção ou pelo regulamento interno

·         O novo Código Civil, porém, explicita em seu artigo 1.336 o dever do condômino de não alterar a forma e a cor da fachada. A legislação anterior, a Lei de Condomínios, também expunha proibição semelhante

·         A Convenção não pode se contrapor à lei vigente, mas é bom recorrer ao bom senso e ao diálogo para resolver os conflitos

·         O fórum ideal para tomar qualquer discussão ou resolver conflitos são as assembleias

·         A jurisprudência sobre o assunto mostra que os magistrados vêm permitindo alterações que visam a proteção dos moradores, como grades e portões. O argumento é que a proteção à vida é um bem maior do que o projeto arquitetônico. O aconselhável, no entanto, é discutir o tema com o síndico e os demais condôminos, antes de executar as alterações ou recorrer à Justiça

·         Ainda com relação aos portões, caso o condomínio decida permiti-los, o ideal é encontrar um padrão para todas as unidades

·         Quanto a mudanças nos jardins em frente às casas, a discussão é se eles pertencem ou não à área comum. Caso pertençam, podem ser feitas apenas modificações que não afetem o seu uso pelos demais condôminos

·         A rigor, não se permite alterar janelas e portas em condomínios fechados. Mas é comum obter essa permissão na Justiça se houver uma boa justificativa para tais mudanças, como problemas de saúde do morador e até mesmo obesidade

·         A instalação de floreiras sobre as janelas também podem ser objeto de conflito tanto com relação à estética como quanto à segurança

·         A pintura das paredes externas é proibida quando há um planejamento arquitetônico para a cor das unidades

·         Alterações nas calçadas, se não explicitadas na convenção ou no regimento interno, também merecem consulta em assembléia

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Fonte: Portal SíndicoNet – www.sindiconet.com.br